Acheter un plex à Villeray : les chiffres à vérifier avant l'offreBuying a plex in Villeray: the numbers to check before you offer

Pourquoi le plex reste populaireWhy plexes stay popular

À Villeray, comme à Rosemont ou sur le Plateau, le plex est un classique. Vous habitez un logement, vous louez les autres, et les loyers vous aident à payer l'hypothèque. Sur papier, c'est simple. En pratique, un plex est à la fois une maison et une petite entreprise, et il faut l'analyser comme les deux.

In Villeray, as in Rosemont or on the Plateau, the plex is a classic. You live in one unit, rent the others, and the rent helps pay the mortgage. On paper it is simple. In practice, a plex is both a home and a small business, and it needs to be analyzed as both.

1. Les revenus réels, pas les revenus affichés1. Real income, not advertised income

La fiche indique un revenu brut. Ce chiffre doit être vérifié bail par bail. Gabriel demande une copie de chaque bail, la date de fin, le loyer exact, ce qui est inclus (chauffage, eau chaude, électroménagers, stationnement) et s'il y a des arrérages.

The listing shows a gross income. That number needs to be checked lease by lease. Gabriel asks for a copy of every lease, the end date, the exact rent, what is included (heating, hot water, appliances, parking) and whether any rent is overdue.

Un logement loué bien en dessous du marché n'est pas forcément une bonne nouvelle. Au Québec, les hausses de loyer sont encadrées et le Tribunal administratif du logement peut être appelé à les fixer. Un bail sous le marché peut le rester longtemps. Il faut acheter en fonction des loyers d'aujourd'hui, pas de ceux qu'on espère.

A unit rented well below market is not necessarily good news. In Quebec, rent increases are regulated and the Tribunal administratif du logement can be asked to set them. A below-market lease can stay that way for a long time. Buy based on today's rents, not the ones you hope for.

2. Si vous voulez habiter un logement occupé2. If you want to live in an occupied unit

C'est l'erreur la plus fréquente. Un acheteur achète un triplex en comptant habiter le logement du bas, alors qu'il est loué. Au Québec, la reprise de logement est strictement encadrée, avec des délais d'avis, des indemnités possibles et des protections supplémentaires pour certains locataires aînés. Avant de faire une offre, il faut savoir quel logement sera libre, et quand.

This is the most common mistake. A buyer purchases a triplex planning to live in the ground floor unit, while it is rented. In Quebec, taking back a unit for your own use is strictly regulated, with notice periods, possible compensation and extra protection for some senior tenants. Before making an offer, you need to know which unit will be free, and when.

3. Les dépenses complètes3. The full expenses

Pour savoir si un plex s'autofinance, il faut additionner toutes les dépenses, pas seulement l'hypothèque :

To know whether a plex pays for itself, add up every expense, not just the mortgage:

• Taxes municipales et scolaires.
• Assurance du bâtiment, souvent plus chère pour un immeuble locatif ancien.
• Chauffage et électricité, si c'est le propriétaire qui les paie.
• Entretien courant et réserve pour les gros travaux : toit, maçonnerie, balcons.
• Un taux d'inoccupation réaliste, même dans un quartier populaire.

• Municipal and school taxes.
• Building insurance, often more expensive for an older rental building.
• Heating and electricity, if the owner pays them.
• Routine maintenance and a reserve for major work: roof, masonry, balconies.
• A realistic vacancy rate, even in a popular neighbourhood.

Quand tout est additionné, on compare avec les revenus réels. C'est ce calcul, et non le prix au pied carré, qui dit si l'immeuble est une bonne affaire.

Once everything is added up, compare it with the real income. That calculation, not the price per square foot, tells you whether the building is a good deal.

4. Le financement4. Financing

Pour un plex de deux à quatre logements que vous habitez, il est souvent possible d'obtenir un prêt assuré avec une mise de fonds réduite. En général, la mise de fonds minimale est plus basse pour un duplex que pour un triplex ou un quadruplex, et le prêteur ne tient compte que d'une partie des loyers dans votre capacité d'emprunt. Parlez à un courtier hypothécaire tôt : ces règles changent et chaque prêteur a ses propres critères.

For a two to four unit plex that you live in, it is often possible to get an insured mortgage with a reduced down payment. Generally, the minimum down payment is lower for a duplex than for a triplex or fourplex, and lenders only count part of the rental income toward what you can borrow. Talk to a mortgage broker early: these rules change and each lender has its own criteria.

Attention à la copropriété indivise. Un triplex vendu en parts indivises coûte moins cher, mais peu de prêteurs le financent et la mise de fonds exigée est souvent plus élevée.

Watch out for undivided co-ownership. A triplex sold in undivided shares costs less, but fewer lenders finance it and the required down payment is often higher.

5. L'état du bâtiment5. The building's condition

Un plex de Villeray a souvent cent ans. Avant l'inspection, Gabriel regarde lui-même les points qui coûtent le plus cher : fondations, maçonnerie et linteaux, toit plat, balcons et escaliers, entrée d'eau en plomb, électricité et plomberie des logements. Il recommande ensuite une inspection préachat complète avec un inspecteur qui connaît les plex montréalais.

A Villeray plex is often a hundred years old. Before the inspection, Gabriel looks himself at the items that cost the most: foundations, masonry and lintels, the flat roof, balconies and staircases, a lead water line, and the units' electrical and plumbing. He then recommends a full pre-purchase inspection with an inspector who knows Montreal plexes.

Une liste de travaux n'est pas un problème. C'est un outil de négociation, à condition de l'avoir avant de fixer votre prix.

A list of work to be done is not a problem. It is a negotiating tool, as long as you have it before you set your price.

6. Un exemple de raisonnement6. An example of the reasoning

Prenons un triplex fictif. Vous habitez le logement du bas, les deux autres sont loués. La question n'est pas seulement de savoir si les deux loyers couvrent une partie de l'hypothèque, mais combien il vous reste à payer chaque mois une fois toutes les dépenses incluses, et si ce montant est confortable comparé à ce que vous paieriez pour un condo dans le même quartier.

Take a fictional triplex. You live in the ground floor unit, the other two are rented. The question is not only whether the two rents cover part of the mortgage, but how much you have left to pay each month once every expense is included, and whether that amount is comfortable compared with what you would pay for a condo in the same neighbourhood.

Ensuite, on ajoute une réserve pour les gros travaux prévisibles dans les cinq prochaines années. Si le toit a vingt ans et que les balcons sont à refaire, ces montants doivent être prévus dès le départ. Un plex qui semble payant sur papier peut devenir serré une fois ces travaux intégrés. À l'inverse, un plex un peu plus cher mais bien entretenu est parfois la meilleure affaire.

Then add a reserve for the major work you can expect in the next five years. If the roof is twenty years old and the balconies need rebuilding, those amounts have to be planned from the start. A plex that looks profitable on paper can become tight once that work is included. Conversely, a slightly more expensive but well maintained plex is sometimes the better deal.

7. Lire un bail de logement au Québec7. Reading a Quebec residential lease

Au Québec, les baux de logement suivent un formulaire obligatoire. En les lisant, vérifiez la durée, la date de renouvellement, le loyer, les services inclus, les clauses particulières et la section qui indique le loyer le plus bas payé dans les douze mois précédents. Demandez aussi s'il y a des dossiers ouverts au Tribunal administratif du logement.

In Quebec, residential leases follow a mandatory form. When reading them, check the term, the renewal date, the rent, included services, special clauses and the section showing the lowest rent paid in the previous twelve months. Also ask whether any files are open at the Tribunal administratif du logement.

Rappelez-vous que les baux suivent l'immeuble. En achetant, vous devenez le nouveau propriétaire avec les mêmes obligations que l'ancien. Un locataire de longue date au loyer bas fait partie de ce que vous achetez.

Remember that leases follow the building. When you buy, you become the new landlord with the same obligations as the previous one. A long-term tenant paying low rent is part of what you are buying.

8. Plex entier ou copropriété indivise ?8. Whole plex or undivided co-ownership?

Certains plex sont vendus en parts indivises : chaque acheteur possède une part de l'immeuble et l'usage exclusif d'un logement. C'est souvent moins cher qu'un condo divis, mais les enjeux sont différents : financement plus limité, mise de fonds souvent plus élevée, décisions prises à plusieurs et convention d'indivision à bien comprendre. Avant d'acheter, lisez cette convention avec votre notaire et vérifiez ce qui arrive si un copropriétaire ne paie pas sa part ou veut vendre.

Some plexes are sold in undivided shares: each buyer owns a share of the building and exclusive use of one unit. It is often cheaper than a divided condo, but the issues are different: more limited financing, often a larger down payment, decisions made together and a co-ownership agreement you need to understand well. Before buying, read that agreement with your notary and check what happens if a co-owner does not pay their share or wants to sell.

9. Structurer une offre sur un plex9. Structuring an offer on a plex

Une offre solide sur un plex prévoit des conditions adaptées : inspection, financement, et vérification des baux et des revenus. Il est aussi utile de prévoir la remise des documents par le vendeur dans un délai précis : baux, avis de renouvellement, factures d'énergie et comptes de taxes. Les dates d'occupation doivent tenir compte du logement réellement libre. Gabriel négocie ces éléments autant que le prix.

A strong offer on a plex includes suitable conditions: inspection, financing, and verification of leases and income. It also helps to require the seller to hand over documents within a set time: leases, renewal notices, energy bills and tax bills. Occupancy dates must account for the unit that will actually be free. Gabriel negotiates these points as hard as the price.

10. Après l'achat : devenir propriétaire-bailleur10. After the purchase: becoming a landlord

Dès la signature, informez les locataires du changement de propriétaire et de la façon de payer le loyer. Assurez l'immeuble comme immeuble locatif, faites le tour des logements avec les locataires si possible, et notez les travaux à planifier. Tenez vos dépenses à jour dès le premier mois : c'est utile pour vos impôts et pour vos décisions futures. Un propriétaire respectueux et organisé garde ses bons locataires longtemps, et c'est ce qui rend un plex rentable année après année.

From the signing, inform the tenants of the change of owner and how to pay rent. Insure the building as a rental property, walk through the units with the tenants if possible, and note the work to plan. Keep your expenses up to date from the first month: it helps with taxes and future decisions. A respectful, organized landlord keeps good tenants for a long time, and that is what makes a plex profitable year after year.

11. Le quartier compte autant que l'immeuble11. The neighbourhood matters as much as the building

Un plex bien situé se loue plus facilement, plus longtemps et à de meilleures conditions. À Villeray, la proximité du métro, du parc Jarry et du Marché Jean-Talon attire des locataires stables. Avant d'acheter, regardez les annonces de logements à louer dans le secteur, le temps qu'ils restent affichés et le type de locataires qu'ils attirent. C'est la meilleure façon de valider vos hypothèses de loyer.

A well located plex rents more easily, for longer and on better terms. In Villeray, proximity to the metro, Jarry Park and Jean-Talon Market attracts stable tenants. Before buying, look at rental listings in the area, how long they stay up and the type of tenants they attract. It is the best way to test your rent assumptions.

12. Une stratégie à long terme12. A long-term strategy

Un plex n'est pas un placement de quelques mois. Les meilleurs résultats viennent souvent d'une stratégie sur dix ans ou plus : entretenir l'immeuble, garder de bons locataires, améliorer un logement quand il se libère, et laisser le temps faire son travail. Avant d'acheter, demandez-vous où vous voulez être dans dix ans : toujours propriétaire occupant, investisseur avec plusieurs immeubles, ou prêt à transformer le plex en maison. La bonne propriété dépend de cette réponse.

A plex is not a few-month investment. The best results often come from a ten-year or longer strategy: maintain the building, keep good tenants, improve a unit when it frees up, and let time do its work. Before buying, ask yourself where you want to be in ten years: still an owner-occupier, an investor with several buildings, or ready to turn the plex into a house. The right property depends on that answer.

7. Les documents à demander avant l'offre7. The documents to ask for before the offer

• Tous les baux en vigueur et leurs renouvellements.
• La liste des loyers et des dépôts, s'il y en a, et l'historique des arrérages.
• Les comptes de taxes municipales et scolaires des dernières années.
• Les factures d'électricité et de chauffage si le propriétaire les paie.
• La police d'assurance actuelle et l'historique des réclamations.
• Les factures des travaux réalisés : toit, balcons, maçonnerie, fenêtres, plomberie, électricité.
• Toute correspondance avec le Tribunal administratif du logement ou des locataires en litige.
• Le certificat de localisation et la déclaration du vendeur.

• All current leases and their renewals.
• The rent roll, any deposits and the history of overdue rent.
• Municipal and school tax bills for recent years.
• Electricity and heating bills if the owner pays them.
• The current insurance policy and claims history.
• Invoices for work done: roof, balconies, masonry, windows, plumbing, electrical.
• Any correspondence with the Tribunal administratif du logement or tenants in dispute.
• The certificate of location and the seller's declaration.

Un vendeur qui a un dossier complet et ordonné envoie aussi un message : l'immeuble a probablement été bien géré.

A seller with a complete, organized file also sends a message: the building has probably been well managed.

8. Devenir propriétaire de locataires8. Becoming a landlord

Acheter un plex, c'est aussi hériter de relations avec des locataires qui étaient là avant vous. Les baux se transfèrent avec l'immeuble, aux mêmes conditions. Présentez-vous rapidement, donnez vos coordonnées et expliquez comment vous signaler un problème. Une bonne relation dès le départ évite beaucoup de tensions.

Buying a plex also means inheriting relationships with tenants who were there before you. Leases transfer with the building, on the same terms. Introduce yourself quickly, share your contact information and explain how to report a problem. A good relationship from the start avoids a lot of tension.

Au Québec, le propriétaire a des obligations précises : maintenir le logement en bon état d'habitabilité, respecter les délais pour les avis de modification de bail et suivre les règles du Tribunal administratif du logement en cas de désaccord. Prenez le temps de vous familiariser avec ces règles avant d'acheter, ou entourez-vous d'un gestionnaire si vous préférez déléguer.

In Quebec, landlords have specific obligations: keep the unit in good habitable condition, respect the deadlines for lease change notices and follow the Tribunal administratif du logement's rules if there is a disagreement. Take time to learn these rules before buying, or bring in a property manager if you prefer to delegate.

10. Trois repères pour comparer deux plex10. Three benchmarks for comparing two plexes

Pour comparer rapidement deux immeubles, les investisseurs utilisent souvent quelques repères simples. Ils ne remplacent pas une analyse complète, mais ils permettent de trier les options.

To compare two buildings quickly, investors often use a few simple benchmarks. They do not replace a full analysis, but they help sort the options.

Le multiplicateur de revenus bruts. Le prix divisé par les revenus bruts annuels. Plus il est élevé, plus vous payez cher pour chaque dollar de loyer. Il ne tient pas compte des dépenses, alors il faut toujours le compléter.

The gross rent multiplier. The price divided by annual gross income. The higher it is, the more you pay for each dollar of rent. It ignores expenses, so it always needs to be complemented.

Le taux de capitalisation. Le revenu net d'exploitation divisé par le prix. Il donne une idée du rendement de l'immeuble avant le financement, et permet de comparer des immeubles de tailles différentes.

The cap rate. Net operating income divided by the price. It gives an idea of the building's return before financing, and lets you compare buildings of different sizes.

Le coût par porte. Le prix divisé par le nombre de logements. Utile pour situer un immeuble par rapport au marché du quartier, à condition de comparer des logements de taille et d'état semblables.

The price per door. The price divided by the number of units. Useful to place a building against the neighbourhood market, as long as you compare units of similar size and condition.

Gabriel calcule ces repères avec vous à partir des chiffres réels, pas des chiffres affichés. C'est souvent là que deux immeubles qui semblaient équivalents se départagent.

Gabriel calculates these benchmarks with you from real numbers, not advertised ones. That is often where two buildings that looked equal pull apart.

En brefIn short

Un bon plex, c'est un bâtiment sain, des baux vérifiés, des dépenses réalistes et un financement qui tient la route. Si vous regardez des plex à Villeray ou ailleurs à Montréal, Gabriel peut analyser les chiffres avec vous avant que vous tombiez en amour avec une façade.

A good plex means a sound building, verified leases, realistic expenses and financing that holds up. If you are looking at plexes in Villeray or elsewhere in Montreal, Gabriel can go through the numbers with you before you fall in love with a facade.